O PROPRIETÁRIO LEGAL – ARTIGO 1245 DO CÓDIGO CIVIL
O proprietário legal – artigo 1.245 do Código Civil
Somente com o registro no competente Registro de Imóveis, a propriedade do bem passa do vendedor para o comprador. A simples assinatura de um instrumento de contrato ou acordo verbal com o vendedor não é suficiente para que o comprador se torne proprietário.
A importância do registro do título de transmissão da propriedade imobiliária está evidenciada no artigo 1.245 do Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel (BRASIL, 2002).
Quando houver alguma pendência obrigacional, a celebração de “promessas de compra e venda”, sem cláusulas de arrependimento, devidamente registrada no Cartório de Registro Geral de Imóveis, é o caminho legal para se garantir a aquisição do imóvel. Sem sombra de dúvidas, o registro garante o direito à eventual celebração da compra e venda definitiva, caso não seja observado qualquer inadimplemento, nos termos do artigo 1.417 do Código Civil.
Assim, se o comprador não registra a escritura pública, exatamente pelo fato de o vendedor continuar a ser o proprietário, seus credores poderão pedir que seja o imóvel penhorado e leiloado para pagamento das dívidas. Além disso, poderá o vendedor, que é ainda o proprietário, vender novamente o bem para outra pessoa, outorgando a ela outra escritura de compra e venda. O registro do título no cartório imobiliário é ato, portanto, constitutivo do direito de propriedade.
Mesmo nos casos de sucessão, usucapião, acessão, bem como desapropriação, em que a propriedade decorre de ato diverso do registro (sentença, óbito, posse prolongada), o registro é indispensável, porque ele representa a proteção contra atos de alienação por terceiros, e de má-fé. Será sempre o registro que dará a segurança. Bastante comum é a crença de pessoas que pensam serem “proprietárias” de um imóvel apenas porque pagaram ao proprietário determinada quantia e dele receberam algum tipo de recibo, instrumento particular ou contrato. Na verdade, essas pessoas possuem um direito (obrigacional) contra o proprietário, pois pagaram o preço, mas não possuem um direito de propriedade sobre o imóvel.
A propriedade é absoluta. O nosso ordenamento jurídico dispõe que o proprietário concentra em suas mãos quatro importantes atributos inerentes à propriedade: USAR, GOZAR, DISPOR E REAVER A COISA DE QUEM INJUSTAMENTE A POSSUA OU A DETENHA (BRASIL, 2002):
Direito de USAR: É o atributo que permite ao dono utilizar-se do bem da forma como melhor entender, sem modificar sua essência, não permitindo que terceiro, sem sua anuência, faça igual uso.
Direito de GOZAR OU USUFRUIR: É o atributo que gera o poder de perceber os frutos e explorar economicamente seus resultados e produtos.
Direito de DISPOR: É ao atributo que permite à pessoa transferir o bem ou onerá-lo como garantia de operações financeiras.
Direito de REAVER: É o atributo que permite à pessoa reivindicar o bem ocupado injustamente por terceiro.
Quando a pessoa apresenta os quatro atributos, diz-se que possui a propriedade plena. Se alguém possui apenas um atributo, então será apenas possuidor. Vale ressaltar que todo proprietário é possuidor, mas nem todo possuidor será proprietário, pela ausência plena dos atributos mencionados.
As formas de aquisição da propriedade imóvel estão relacionadas no artigo 1.228, § 1º do Código Civil (CC), de 2002: REGISTRO, USUCAPIÃO, ACESSÃO, SUCESSÃO.
O artigo em questão enfatiza a aquisição da propriedade através do Registro. No processo administrativo, como se observa a seguir, a Prefeitura concede a licença ao proprietário, adquirente ou interessado, que assumirá a responsabilidade pela sua pretensão de construir. Não se discute aqui a propriedade, mas sim as condições edilícias, o cumprimento as regras urbanas vigentes. Na grande maioria dos processos administrativos para legalização de imóveis, se tem a aquisição da propriedade através do justo título: a escritura pública, registrada ou não. Porém, a Prefeitura não concede licença para terrenos de posse ou quando não houver comprovação dos limites do lote, isso porque iria de encontro ao direito real de propriedade, cuja competência extrapola os limites municipais.
O direito de requerer na qualidade de promitente comprador – decreto n.º 3800/70
Conforme dispõe o parágrafo primeiro do art. 3º, do Regulamento de Licenciamento e Fiscalização (RLF), o requerimento inicial para abertura de processo administrativo de legalização de imóveis poderá ser firmado por proprietário ou interessado. Isso acontece porque no processo administrativo não se discute a propriedade, o direito real sobre o imóvel, mas sim o atendimento às condições edilícias, a adequação aos parâmetros urbanos diante da pretensão do autor em edificar no solo municipal.
Assim, admite o legislador municipal que o requerente seja até mesmo o adquirente, aquele que, através de escritura pública ainda não registrada, assuma a responsabilidade de cumprir as exigências legais para obter a licença de obras e o consequente habite-se. Conforme dispõe o RFL, são responsáveis: o requerente titular do processo, qualquer que seja sua qualidade; o proprietário; o promitente comprador; cessionário; e promitente cessionário imitidos na posse.
O Decreto n.º 3.800, de 20 de abril de 1970, aprova os regulamentos complementares à Lei de Desenvolvimento Urbano do então Estado da Guanabara. No art. 3º, Capítulo I, Seção II, do Regulamento de Licenciamento e Fiscalização:
Art. 3.° – O pedido de licenciamento, seja qual fôr o seu fim, será dirigido à autoridade competente para apreciá-lo.
§ 1.° – O requerimento será firmado pelo proprietário ou pelo interessado, indicando sua qualificação e endereço. Quando o requerimento for firmado por procurador, deverá ser juntado o competente instrumento de procuração (ESTADO DA GUANABARA, 1970).
Neste sentido, o artigo 67, do Regulamento de Parcelamento de Terra, incluído no Decreto n.º 3.800, de 20 de abril de 1970, dispõe:
Art. 67 – Para os efeitos dêste Regulamento, o promitente comprador, o cessionário e o promitente-cessionário, desde que imitidos na posse do imóvel, são equiparados ao proprietário.
§ 1.º – Equiparam-se, também, ao proprietário os locatários, os posseiros, os ocupantes ou os comodatários de imóveis pertencentes a União, Estados, Municípios ou Autarquias.
§ 2.º – Tratando-se de imóvel loteado, a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações previstas neste Regulamento é do proprietário do loteamento, a menos que o adquirente do lote ou dos direitos a ele relativos, já haja executado obras no mesmo (ESTADO DA GUANABARA, 1970).
Importante ressaltar que, por ocasião da inclusão predial para alteração de dados cadastrais, somente se altera a titularidade do cadastro de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), mediante apresentação de Registro Geral de Imóveis, onde conste o nome do proprietário. Isso porque o proprietário assume a obrigação tributária de pagar o IPTU e para isso é necessário que tenha o justo título devidamente registrado.
Normalmente, ao efetuar o registro da escritura de compra e venda, o Registro de Imóveis emite Guia de Comunicação ao Cadastro de IPTU, para que sejam atualizadas as informações de propriedade e endereço do proprietário. É possível que o endereço e o nome do destinatário, ou seja, para onde e para quem será encaminhado o talão de IPTU, seja diferente do endereço da propriedade e do proprietário. Isso ocorre porque em alguns casos o imóvel está alugado e o proprietário legal, responsável pelo pagamento do imposto, determina que o talão seja encaminhado para local que tenha acesso e controle sobre o pagamento devido. O proprietário poderá ainda requerer o pedido de licenciamento do locatário, mediante apresentação de contrato de locação e autorização específica do titular do direito sobre a pretensão do locador em edificar ou alterar o imóvel locado.
Mesmo quando o proprietário outorga procuração com poderes específicos para outra pessoa o representar, o processo administrativo deverá ser requerido em nome do proprietário legal, acompanhando o pedido do instrumento de procuração com firma reconhecida e cópia da identidade do procurador.
